Что такое юридическая чистота сделки?

Вопрос:

Что такое юридическая чистота сделки? В чем она заключается?

Ответ:

Закон не содержит понятия «чистота сделки». Данное понятие сформировалось на рынке недвижимости и прочно вошло в обиход.

Под ним понимают проверку сделки на предмет ее законности, т.е соответствию всем нормам и правилам законодательства РФ.

1) Проверяют сам объект недвижимости. В частности:

А) кто является собственником, или на каком праве принадлежит вашему предполагаемому контрагенту объект,

Б) нет ли ограничений, обременений квартиры, не находится ли она в залоге, под арестом, не участвует ли она в споре (например идет судебное разбирательство и наложены обеспечительные меры на данное помещение-запрет на продажу)?

В) наличие/отсутствие долгов по коммунальным платежам и налогам,

Г) наличие не узаконенных перепланировок (в частности можно заказать кадастровый план помещения и соотнести его с реальным положение стен, конструкция, окон, дверей).

Г) проверяют, есть ли у третьих лиц какие-либо права в отношении объекта недвижимости (например, собственником один из супругов, при разводе имущество не делили, соответственно оно по настоящее время является общей совместной собственностью супругов. Конечно, данный пункт можно проверить только из личных бесед, разговоров с продавцом. Зачастую продавцы сами удивляются, а разве я что-то должен спрашивать или что-то в этом духе.

2) Проверяют самого продавца:

А) проверяют дееспособность продавца, так и покупателя, т. е. его способность своими действиями приобретать права и нести обязанности. Достижение 18 летнего возраста, отсутствие лишения или ограничения дееспособности. Лишают или ограничивают дееспособности только по решению суда.

Б) если есть подозрения в психическом состоянии лица, то могут попросить пройти мед освидетельствование или запросить справки об отсутствие психических заболеваний.

3) Согласуют условия сделки на предмет их соответствия закону. А именно, наличие существенных условий сделки: предмет – описание объекта недвижимости (этаж, площадь, назначение, кадастровый номер и т.д.), цена (порядок и сроки оплаты), для жилых помещений – указывают лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением. Природу самого договора и включенных в него условия. Например, когда просят включить в договор дарения условие о пожизненном проживании дарителя в подаренном помещении. Такое условие является ничтожным, в частности если само дарение поставлено в зависимость от данного условия. Поскольку в силу закона дарение это безвозмездная сделка. И данное условие рассматривается судами как встречное предоставление.

Вопрос:

Каков порядок имущества супругов в браке?

На что следует обратить внимание при заключении сделок с недвижимостью, когда продавец в браке или разведен?

Ответ:

Существует два режима имущества супругов в браке:

1) Законный

2) договорный

Законный режим согласно Семейного и Гражданского законодательства заключается в том, что все, что нажито супругами в браке является их общим совместным имуществом.

п.2 ст. 34 СК РФ к имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средств.

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Имущество каждого из супругов

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.

3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.

Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью

Имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

Договорный режим:

Заключение брачного договора. Составление брачного договора осуществляется в нотариальной конторе и удостоверяется нотариусом.

Вопрос:

Какими признаками должен обладать застройщик для привлечения денежных средств участников долевого строительства?

Ответ:

Согласно ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве…» застройщик это:

Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке

1)разрешения на строительство,

2)опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации

3)государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Проектная декларация включает в себя:

1) информацию о застройщике

2) информацию о проекте строительства.

Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и контролирующий орган.

Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком.

Информация о застройщике

1. Информация о застройщике должна содержать информацию:

1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;

2) о государственной регистрации застройщика;

3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;

4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;

5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

6) о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

2. Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

1) учредительные документы застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;

6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

3. Застройщик представляет указанные документы в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий.

Информация о проекте строительства

1. Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию:

1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

2) о разрешении на строительство;

3) о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, об элементах благоустройства;

4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;

6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;

7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, об органе, уполномоченном в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности на выдачу разрешения на ввод этих объектов недвижимости в эксплуатацию;

9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

9.1) о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);

11) о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;

12) об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.

2. По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

1) разрешение на строительство;

2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

3) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Вопрос:

Какие условия договора долевого участия обязательно должны быть включены в договор?

Ответ:

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора долевого участия, а так же порядок и сроки ее оплаты. Например, застройщик может предусмотреть оплатить единовременно цену по договору долевого участия, а может предусмотреть периоды оплаты.

4) гарантийный срок на объект долевого строительства. Соответственно, если у вас возникли какие-то разрушения, недостатки в объекте недвижимости, после получения права собственности на объект, то вы можете обратиться к застройщика и он обязан за свой счет устранить их, компенсировать ваши затраты на устранение нарушений.

Вопрос:

Если участник долевого строительства не хочет дожидаться окончания строительства, может ли он кому-то передать свое право по договору долевого участия? На каких условиях?

Ответ:

Да, такая возможность предусмотрена законом. Данная процедура называется уступка прав требования (цессия).

Под ней понимается соглашение между кредитором по обязательству (в данном случае Застройщиком) и третьим лицом (дольщиком) о передаче последнему права требования к должнику (новому дольщику). Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве основывается на нормах Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 383-390).

Согласно п. 2 ст. 11 ФЗ № 214 уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается:

1) С момента государственной регистрации договора долевого участия и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. (т.е до ввода объекта в эксплуатацию как завершенного объекта).

2) только после уплаты дольщиком цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Кроме того уступка права требования так же подлежит государственной регистрации.

Для перехода прав к другому лицу прав дольщика не требуется согласие застройщика, если иное не предусмотрено законом или договором. Однако дольщик обязан известить об этом Застройщика. Если застройщик-должник по договору участия в долевом строительстве не будет извещен об уступке права требования, то с его стороны будет надлежащим исполнением - передача квартиры прежнему дольщику, который уже уступил свое право требования. Таким образом, «старый» участник долевого строительства должен уведомить о договоре уступки прав требования по договору участия в строительстве застройщика.