Есть ли будущее у мирового рынка элитной недвижимости

По данным шестого ежегодного издания The Wealth Report 2012, подготовленного международной консалтинговой компанией Knight Frank, большая часть покупателей элитной недвижимости из России, Китая, Ближнего Востока и Латинской Америки. Как правило, состоятельные люди избегают развивающихся рынков, так как ценят свою личную и имущественную безопасность. Лондонский юрист по правам собственности Чарльз Дуглас, специализирующийся на сделках с миллионерами и миллиардерами, отмечает, что их больше всего отпугивает не повышение налогов, а образ жизни. Обеспеченные люди предпочитают гостеприимные страны, свободные от национальных предрассудков, где можно детям дать хорошее образование. Поэтому для инвестиций они выбирают недвижимость в Лондоне, Нью-Йорке и Майами, используя при этом стратегии валютного хеджирования.

В прошлом году цены на недвижимость в Майами выросли на 19%. В Нью-Йорке приток зарубежных средств также вызвал небывалое повышение цен. В настоящее время почти треть сделок по продажи недвижимости Манхеттена заключили иностранцы, которые готовы вложить свой капитал в объекты стоимостью от 1 до 3 миллионов долларов.

По-прежнему можно утверждать, что самая дорогая недвижимость в мире продается в Монако, но цены там, наряду с Французской Ривьерой, упали в 2011, отчасти из-за кризиса в Еврозоне. Лиам Бейли, глава отдела исследований жилой недвижимости Knight Frank, подтвердил этот факт тем, что в последнее время рост цен на недвижимость наблюдался только в Лондоне и Цюрихе, которые находятся за пределами Еврозоны. Более того Лондонский рынок элитного жилья возглавляет ежегодный рейтинг Wealth Report 2012.

Рост цен на недвижимость в Лондоне начался уже в 2009 году и сегодня составляет 40%. Обесценивание британского фунта ещё в конце 2008 привлекло огромное количество зарубежных инвесторов. Давно прогнозируемое снижение курса евро предвещает развитие рынка элитной недвижимости в США и Великобритании. По некоторым предположениям, бум цен на элитную недвижимость в Лондоне и в Нью-Йорке также связан с беспорядками в западной экономике.

В Израиле зарубежных инвесторов больше всего интересует недвижимость в Тель-Авиве, где цены выросли в прошлом году на 8%, что стало серьёзной политической проблемой. Отмечаются поразительные показатели на рынке жилья в Кении. В Найроби, столице Кении, в прошлом году произошёл рост цен на 25%, а в Джакарте, столице Индонезии, более чем на 14%. Управляющий директор Knight Frank в Кении утверждает, что быстрое экономическое развитие привлекает в Кению как отечественных, так и зарубежных инвесторов. Однако недавние события (похищение людей на северном побережье и резкое повышение процентных ставок почти до 25%) подчёркивают потенциальную уязвимость этих рынков элитной недвижимости.

Новая Зеландия находится в зоне изоляции от конфликтов в мире, что делает её наиболее безопасной страной для инвестиций. Всё это отражается на ценообразовании. В прошлом году в Окленде произошел пятипроцентный рост на недвижимость в связи с увеличением покупателей из Азии, в частности из Китая и Сингапура. Однако в 2011 году цену на элитную недвижимость упали в Сингапуре, Сиднее и Шанхае.

Рынок жилья в Китае является самым важным сектором во всей мировой экономике. В 2011 году на строительный сектор там приходилось 13% ВВП, 20% мирового производства стали. К тому же Китай является главным потребителем в мире железа, меди и цемента. Но в то время как цены во многих китайских городах падают, в Пекине в 2011 был отмечен рост цен на 8 % благодаря высоким показателям в начале года.

Китайское правительство прилагает согласованные усилия, чтобы остановить стремительный рост цен. Это подтверждается двумя ключевыми факторами, которые будут становиться все более и более важными для будущего рынка элитной недвижимости. Прежде всего, это политическая реакция на дисбаланс в распределении богатства в Китае. Правительство также очень волнует рост народного недовольства, поскольку доступность жилья становится проблемой даже для среднего класса.

В Индии, напротив, правительству не пришлось прибегать к определенным мерам. В прошлом году слабые экономические условия и высокая инфляция привели к снижению цен на 18% в Мумбаи. Рынок элитной недвижимости в Индии очень восприимчив к внутренним экономическим событиям, так как строгие ограничения для иностранных покупателей отодвигают потенциальную защиту, предоставляемую капиталовложениями зарубежных покупателей.

Во всем мире недостаточное предложение помогло ограничить падение цен на некоторых рынках элитной недвижимости. Например, на Барбадосе (-5%) и на Британских Виргинских островах (0%) географические ограничения и внутренняя политика сдерживают развитие. Этот дисбаланс между спросом и предложением ограничил рост цен и даже способствовал увеличению спроса на мировых горнолыжных курортах. Несмотря на жесткий контроль в Аспене (штат Колорадо) объем продаж вырос на 15% в 2011 году (13 продаж из 8 в 2010 году). Как утверждает Мэтью Ходдер Уильямс, который возглавляет отдел продаж в Альпах для лондонской фирмы Knight Frank, что несмотря на то, что в 2011 году цены в Куршевеле оставались неизменными, произошёл здоровый рост спроса. Недвижимостью Куршевеля 1850 больше всего интересуются швейцарцы, великобританцы, россияне и итальянцы.

В то время как основные западные рынки недвижимости изо всех сил пытаются справиться с болезненными экономическими показателями, у соседних рынков элитной недвижимости появляется возможность привлечь новые поступления богатства, что позволит им продвинуться в развивающемся мире.

В последние годы ситуация на мировом рынке элитной недвижимости ухудшается, и в ближайшее время ожидается рост неустойчивости и отклонений в его работе. Риск состоит в том, что 5 лет спустя после начала финансового кризиса на Западе до сих пор нет политического урегулирования в отношении режима налогообложения и имущественного благосостояния. Теперь такая же проблема добралась до Китая, где недоступность рынка элитной недвижимости может привести к росту политических рисков из-за увеличения разрыва в доходах.